沈阳房产新政，首付、征税9项大变化

沈阳9部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，通知提出了管控土地出让价格，加强房地产项目竟配建管理，全面加快项目建设，切实增加市场有效供给，严格执行差别化信贷和税收政策等9项措施，对于保持我市房地产市场平稳健康发展将发挥重要作用。

新政中，明确规定：

首套首付不低于30%，二套首付提高至50%，严禁首付贷。

个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

在上一篇预测调控政策即将加速出台的文章中，特意描述过，开发商对拿销许条件改为建筑主体1/2反应较大，如果真执行，不仅在半年内影响市场供求关系，反而会增加开发商成本，最终还是会转移到房价上。

对买房者而言，二套首付变为5成，对部分购买者会造成影响：

以总房款200万计，二套首付原4成计80万，改为5成后100万，首付多拿这20万对刚改人群而言有难度。

对品质改善购房者而言，有经济实力的，影响不大。

新增加的增值税免征年限由2年调整为5年，这条尤其需要注意。

在所有的调控政策中，这条最能体现“房住不炒”精神。增值税免征年限改为5年后，势必增加转让二手房成本。一般情况下，商品住房转让时，增值税如果不免征，将由双方协商成本分摊到买家还是卖家身上，无论如何分摊，增加成本后，对二手房交易会产生影响。

增值税免征年限改为5年后，或将影响一部分投资客，谨慎出手。

进入2020下半场，沈阳楼市经历了上半年火爆后，即使不出台调控政策，市场也会进入自我调整周期。此番被上层约谈后，出台调控政策成为ZZ任务，不得不出。但若是过于严厉，也不符合“六稳”要求。因此我们看到了目前这个版本。

目前看，调控政策对开发商影响不算大，短期内对部分购房群体，尤其不太了解房产地市场的会产生一定心理影响，对多数购房者而言，影响也不会太大。                                                                      

文件主要内容是：

一、严格住房用地出让溢价率管控。采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。

二、制定严格的房地产开发项目竞配建管理办法，加强全过程监管，保障竞配建设施与商品房建设同步设计、同步审批、同步施工、同步验收、同步交付使用。

三、房地产开发企业在取得土地使用权后，因企业自身原因未按规定实施开发建设的，根据相关规定予以处理，同时禁止该房地产开发企业及其实际控制人参股的其他企业在沈参与竞买土地从事房地产开发。

四、土地、建设管理部门加强工作联动，对已出让的住房用地，建设管理部门应要求房地产开发企业根据土地出让合同提报项目开发建设计划，包括包括项目开工时间、竣工时间，分期开发的要明确每期开、竣工时间。对于建设进程缓慢或未按分期计划实施的项目，约谈企业主要负责人，企业不配合整改的，计入不良行为记录，在企业资质核查等环节予以限制。土地、建设管理部门要按规定对外公布年度住房用地计划、已供地未开工、已开工未竣工等情况。

五、对房地产开发项目，在取得土地成交确认书后，企业可以整理场地、设置围挡，并按照基坑支护和土方开挖、地下主体工程施工、正负零以上工程施工三个阶段办理项目开工手续，促进项目早日开工建设。

六、依法严格整治未许先售行为，科学把握商品住房项目入市节奏，房地产开发企业自取得商品房预售许可之日起10日内，须一次性公开全部准售房源和销售价格，未按规定销售房屋的，除按相关规定处理外，房产部门可暂停项目网签系统，整改后予以恢复。严格审核商品住房项目开发建设成本和住房装修标准。

七、以项目为单位，实时监测商品住房销售价格运行情况，项目价格变化较大的，及时约谈房地产开发企业负责人，要求企业说明原因。对无正当理由导致价格出现较大变化的项目，责令企业限期改正，逾期未改正的，暂停该项目网签系统，改正后予以恢复。

八、严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。   

信息来源：沈阳指南  沈阳网

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